Logowanie do serwisu
WiGometr - Indeks Nastrojów Inwestorów
Czy marzec na gpw będzie ?
wzrostowy
spadkowy
horyzontalny

Głosuj

Zagłosuj aby zobaczyć wyniki ankiety.

Publiczny

1. Nieruchomości - doskonałe prognozy na najbliższe lata

 

Rynek nieruchomości prognozy na 2013 rok

 

Rynek nieruchomości wywołuje ostatnio wiele emocji a sytuacja na nim w moim odczuciu jest tak jednoznaczna, że warto poświęcić mu kilka odrębnych zdań i postawić bardzo jednoznaczne prognozy.    

 

Czy rok 2013 będzie trudny dla rynku nieruchomości ?

 

Nie sądzę. Oceniam, że będzie to jeszcze dobry rok na sprzedanie wielu nieruchomości po przyzwoitej cenie. Oczywiście dla tych którzy mają świadomość występowania cykli na rynkach i zejdą z ceną na tyle atrakcyjnie, że znajdą kupca. Osoby które mają problem mentalny przy transakcji kupna/sprzedaży – oczekiwać będą wzrostu cen albo chociaż odbicia na tym rynku żeby sprzedać po lepszej cenie i finalnie sprzedadzą zapewne za kilka lat po dużo niższych cenach.

 

Czego możemy się spodziewać ze strony ekspertów od rynku nieruchomości i deweloperów ?

Wiadomo, mnóstwa pozytywnych informacji. Eksperci rynku nieruchomości co jakiś czas oznajmiać będą, że - taniej już nie będzie ! W rzeczywistości jednak w ofertach nieruchomości przyzwyczaić się powinniśmy do takich oto haseł – Dom - Mieszkanie Sprzedam - Nowa Niższa CENA.

Na rynku rządzi prawo popytu i podaży stymulowane bieżącymi realiami gospodarczymi. Przewidując krach giełdowy i przede wszystkim krach sektora bankowego - od początku uważałem, że także na rynku nieruchomości bańka dopiero co pęka a spadki będą dotkliwe i długotrwałe.

    

 Jaka jest realna czy uczciwa cena metra kwadratowego a ile to element bańki spekulacyjnej ?

 

Nie odpowiem na to pytanie i zapewne nikt nie da satysfakcjonującej odpowiedzi ale przypomina mi się rozmowa z jednym z klientów który jest deweloperem i jak sięgam pamięcią dał mi najbardziej satysfakcjonującą odpowiedź gdzieś ze 2 lata temu. Stwierdził mianowicie, że przyzwoity zysk dewelopera na zachodzie waha się średnio w granicach między 10 a 25 %. On zarabiał na inwestycjach między 70 a nieraz nawet grubo powyżej 100 %. Jego zdaniem wszystko co powyżej średniej na zachodzie jest elementem bańki spekulacyjnej na polskim rynku nieruchomości i życzył sobie aby ten stan trwał jak najdłużej. Na dzień dzisiejszy marże deweloperów spadły już znacząco, ale jak ktoś jest z branży wie najlepiej jak duża jest jeszcze nadwyżka.

Nieruchomości - stracona dekada    

 

Na dzisiaj, osobiście śmiało mogę założyć, że globalny spadek cen nieruchomości potrwa co najmniej do 2020 roku. W Polsce może on być bardziej dotkliwy i potrwać znacznie dłużej. Dlaczego – z bardzo prostej przyczyny – aktualny spadek cen na rodzimym rynku jest niewielki z uwagi na ciągle jeszcze występujący wzrost gospodarczy jaki notuje polska gospodarka i konsekwencji z tym związanych. Możemy domniemywać, że moment w którym rozpocznie się u nas formalny kryzys gospodarczy spowoduje także przyspieszenie dynamiki spadku cen na rynku nieruchomości. Po wtóre nieruchomości to także a może przede wszystkim demografia. Dopóki na fali mamy jeszcze pokolenie wyżu demograficznego – a będzie ono obowiązywać mniej więcej do około 2020 roku – będziemy mieć względnie duży popyt na rynku. Czynnik ten będzie więc hamował potencjalne spadki. Po roku 2020 może nastąpić radykalny wzrost znaczenia czynnika demograficznego.

Na rynku nieruchomości – tak samo jak na giełdzie czy nawet na rynku dzieł sztuki -  raz na jakiś przychodzi boom, hossa i biada tym, którzy kupują na szczycie. Wejście polski do EU uznać można za doskonały pretekst do eksplozji cen na rynku nieruchomości. O hossie na tym rynku możemy więc mówić już w czasie przeszłym. Teraz potrzeba wielu spokojnych lat aby ceny powoli doszły do stanu rynkowej równowagi a może nawet do jakiejś formy niedowartościowania aby ponownie rozpocząć kolejną fazę cyklu. To wszystko jednak trwa długie lata gdyż złapani na szczycie muszą zostać psychicznie wymęczeni i w większości sprzedać swój produkt ze stratą.

 

Najważniejsze negatywne czynniki wpływające na rynek nieruchomości

Zapaść na rynku nieruchomości pogłębiać będzie przede wszystkim sektor bankowy który tak naprawdę nadal jeszcze jest na początku dotkliwego kryzysu a rok 2013 zapowiada się wyjątkowo niekorzystnie dla tego sektora. Ograniczanie przez sektor bankowy kredytów na nieruchomości powinno być coraz bardziej odczuwalne i widoczne w zdecydowanym spadku popytu jak i liczby transakcji.

W minionym roku mieliśmy znaczący spadek cen na rynku nieruchomości i to pomimo wielu zachęt ze strony np. podatkowej jak i kredytowej państwa. Można domniemywać, że gdyby nie te czynniki to spadek byłby dużo głębszy. Państwo „pomaga” zwykłym obywatelom dofinansowując banki w postaci kredytowych zachęt a nie bezpośrednio osoby kupujące mieszkania. To pokazuje wydatnie siłę właścicieli lobby bankowego które ciągle znajduje furtki prawne i okazje do strzyżenia polskich baranów. Przypomnijmy tylko, że państwo polskie dzięki kilku ekonomicznym geniuszom sprzedało te dojne krowy stanowiące krwioobieg gospodarczy i od kilkunastu lat nie jest właścicielem banków. Zyski banków płyną więc do Londynu, Berlina czy innych części świata a niejako obowiązkiem rządu polskiego jest dawać wsparcie dla finansowej eksploatacji społeczeństwa przez banki. Stanowimy klasyczny przykład nowoczesnego strzyżenia frajerów przez banki także w sektorze rynku nieruchomości.

 

 Co może zagrozić spadkowi cen na rynku nieruchomości ?

 

Jest jedna rzecz która realnie patrząc może zagrozić spadkom na rynku nieruchomości. Jest nią nieustające drukowanie przez rządy państw zachodnich pustego pieniądza. Oceniam, ze wcześniej czy później spowoduje to wielką inflację. Ba, może nawet inflację nie spotykaną w historii. W takim przypadku możemy się spodziewać wzrostu cen nieruchomości tak samo jak innych dóbr. W moim odczuciu nie będzie to jednak wzrost realny ale jedynie nominalny wynikający ze stopy inflacji.

Niezależnie więc od sytuacji zakładam, że do końca drugiej dekady XXI wieku na szerokim rynku nieruchomości królować będą zdecydowanie spadki i nie warto się spieszyć z zakupem bo z każdym rokiem powinno być taniej. W mojej ocenie dominować powinni zdecydowanie sprzedający a wybrzydzać będą ci którzy mieć będą zwłaszcza gotówkę.

Moja pesymistyczna ocena rynku nieruchomości dotyczy szerokiego rynku i nie oznacza, że nie będzie okazji bądź segmentów niszowych które dadzą zwrot z inwestycji. Niemniej będzie to jednak zarezerwowane dla wybranych inwestorów którzy dysponować będą odpowiednią wiedzą, kapitałem i informacją. Szeroki rynek jest w zdecydowanie spadkowej tendencji która powinna potrwać jeszcze długie lata a kilku czy nawet kilkunastomiesięczne ożywienia będą jedynie mieć charakter korekcyjny.

Podsumowując – prognozy dla rynku nieruchomości z punktu widzenia kupującego wyglądają doskonale. Za kilka lub kilkanaście lat ceny mogą stać się znowu na tyle atrakcyjne, że spowodują kolejne duże ożywienie na tym rynku. Najprawdopodobniej nie skorzystają na tym jednak drobni inwestorzy gdyż ci gołym okiem widzieć będą, że inwestowanie na rynku nieruchomości jest zupełnie nieopłacalne gdyż ceny na nim spadają co najmniej od …. kilkunastu lat J Wzmożone zakupy tzw. ulicy i nagonka medialna zaczną się jak zwykle w szczytowej fazie koniunktury.

 

Grzegorz Nowak

serwis giełdowy amerbroker.pl



Komentarze

[2012-12-29] Paweł Cz.
Ja osobiscie uwazam ze zbliza sie inflacja i ceny nieruchomosci (nominalnie) zaczną rosnąć. Ponadto rynek warszawski podzieli się na lokalizacje w dobrych miejscach,np blisko metra, nowe budynki oraz na te gorsze (zla lokalizacja, stare budynki, tzw getta.

[2012-12-31] dzola
Od dwóch lat odradzam znajomym inwestycje mieszkaniowe w oczekiwaniu na lepsze ceny, czekają, podobnie jestem zdania, że również na rynku giełdowym jeszcze dna nie było, być może właśnie jesteśmy w momencie decydującym co dalej i albo jeszcze jedna rakieta po dogadaniu się amerykańców, albo zaczynamy 4-6 cio letnie dołowanie. Tak czy inaczej zgadzam się z tezą, że przed 2018-2020 z kryzysu jeszcze nie wyjdziemy. Pozdrawiam Dzola

[2012-12-31] młody
Czesc Dzola pisujesz jeszcze gdzieś? Jesli tak tak mozesz podac gdzie? Nie ma sie od kogo uczyc:-(

[2013-01-03] młodyLeszcz
Dla znajacych angielski tutaj dobry artykul o QE http://www.econbrowser.com/archives/2013/01/qe3_and_beyond.html Cytat: "The Fed paid for QE1-QE3 by crediting the accounts of the banks that sold it assets with new funds in their accounts known as reserves. Banks could, if they wished, ask the Fed to redeem these reserves in the form of green currency delivered in armored trucks. But so far, currency held by the public has increased very little as a result of these operations. Contrary to popular impression, the Fed has not been "printing money like crazy." Instead, banks have so far been content to end each day holding a huge volume of reserve deposits in their accounts with the Fed"

[2013-01-10] posrednik nieruchomosci
Właśnie dzisiaj p Lech Drągowski mówił w tvn cnbc ze nieruchomosci są mocno niedowartosciowane :)

[2013-01-10] SiR2
Hmm, zastanawiam się jak to będzie wyglądało w Polsce a jak w Warszawie. Faktycznie stolica to specyficzny rynek jak na polskie warunki i może być oderwaną wyspą od reszty kraju, gdzie ceny będą się utrzymywać na wysokim poziomie szczególnie jak już wyżej zauważono w dobrych lokalizacjach. Jednak do myślenia daje czy lobby mające na celu korzystanie z takich wysokich cen nie będzie z całych sił działac przeciw obniżce cen przez cały czas?

[2013-06-14] gość
Nominalnie ceny nie spadną dużo więcej, może jeszcze jakieś 5%, ale realnie już spadły ok. 25% i w przyszłym roku zacznie się znów pompowanie w górę, ja nie mam złudzeń ...

[2013-07-03] G Nowak
@ gość: to nie kwestia złudzeń,na rynku nieruchomości tak samo jak na każdym innym rynku, np. rynku zboża, srebra, akcji czy dzieł sztuki panują trendy. Jeśli jest trend rosnący to wtedy rośnie nawet największe badziewie ale jeśli jest trend spadkowy to spadają (wydawałoby się że irracjonalnie) nawet największe perły. Trendy mają charakter społeczny a nie racjonalny. Ja też nigdzie nie napisałem, że nieruchomości spadną jeszcze o połowę ale trend spadkowy jest dominujący i sie nie zmieni dopóki nie padnie sygnał kupna. Cała reszta dywagacji to pobożne życzenia.

[2013-10-02] gosc
Pana artykul jest raczej ogolny. Prosze ocenic jaka cena jest fair dla Centrum Warszawy, dla Woli itd. Gdyby mogl Pan kupic za 7 tys za metr nowe mieszkanie obok budujacej sie stacji metra na Rondzie Daszynskiego, uznalby Pan to za okazje?

[2013-11-13] gosc
Panie Grzegorzu, w powyższym artykule pisze Pan, że ceny nieruchomości będą spadać do minimum 2020, bo mamy trend spadkowy. Natomiast niedawno pojawił się Pana drugi artykuł: INDEKS WIG DEWELOPERZY - Raport Specjalny ZDECYDOWANY sygnał kupna od poziomu 1200 p Dobrze wnioskuję, że trend spadkowy się już skończył i ceny nieruchomości już nie powinny spadać?

[2014-07-11] gosc
Pamiętajcie że najważniejszym odbiorcą towarów i usług jest kapitał ludzki. Nie będzie długo dobrej koniunktury w naszym kraju ponieważ - kredytobiorcy są zadłużeni po uszy, przywiązani do miast na których terenie mieszkają w nieswojej nieruchomości, - na terenie tych miast nie ma już potrzeby zatrudnienia nowych pracowników ponieważ tania siła robocza została poprzez kredytobranie wykreowana, - dzietność, - emigracja, - bardzo słabi kreatorzy pozyskiwania inwestycji, myślę że druga szansa na zarobienie pieniędzy w nieruchomościach nie zaistnieje przez najbliższe 10 lat.

[2014-07-11] G Nowak
@ gość, sygnały kupna na indeksie budowlanym lub deweloperskim mają się nijak do koniunktury na rynku nieruchomości. To są dwie zupełnie odrębne sprawy i proszę ich nie łączyć.

[2015-03-28] Nilsen
Tak..nieruchomosci beda zdecydowanie spadac wiec kupujacy wstrzymajcie sie przed kupnem.. bedzie taniej..zdecydowanie.. pozdrawiam sprzedajacych..

[2016-03-20] rolnik
teraz to dopiero stanieje ziemia jak wejdzie od maja ustawa zabraniająca spekulacji ziemią rolną

[2017-01-18] Kr
jak długo jeszcze ceny nieruchomości będą spadać ?

Dodaj komentarz

Podpis  
Dołącz obraz (jpg, png, gif)